Pusto jak na dworcu kolejowym

Kiedy zaczynamy przygotowywać ten tekst, a zbliża się koniec września, dostępnych jest 1168 ofert wynajmu powierzchni na dworcach kolejowych – i chodzi jedynie o powierzchnie, które udostępnia spółka Polskie Koleje Państwowe, największy zarządca dworców w Polsce. Spośród 560 budynków aż w pięciuset znajdują się pomieszczenia handlowo-usługowe na wynajem.

Najwięcej ogłoszeń, bo 146, dotyczy województwa mazowieckiego. Dominują oferty wynajmu na dworcu Warszawa Centralna i w Siedlcach. W czołówce są także województwa: wielkopolskie – 138, dolnośląskie – 129 i śląskie – 110. Na drugim biegunie mamy z kolei województwa: łódzkie – 40, zachodniopomorskie – 34, lubuskie i opolskie – 32 oraz podlaskie – 18.

Jednak zanim przejdziemy do właściwego tematu, warto zatrzymać się na chwilę przy Programie Inwestycji Dworcowych 2016-2023. To w ramach tego rządowego programu, przy okazji całkowitego remontu, wiele dworców na nowo zyskało powierzchnie handlowo-usługowe. Według danych z września tego roku do użytku zostało oddanych 125 dworców.

– Wśród nich są zarówno zmodernizowane dworce zabytkowe, jaki i zupełnie nowe obiekty. Łączna wartość zakończonych dotychczas inwestycji to 1,53 mld złotych. Aktualnie na etapie prac budowlanych jest 28 dworców. Do końca tego roku spółka PKP planuje zrealizować łącznie ok. 135 inwestycji – wylicza Michał Stilger z biura komunikacji PKP S.A.

Pusto jak na dworcu kolejowym. Zaglądamy do Łodzi i Gdańska

Swoją opinię na temat procesu komercjalizacji dworców kolejowych w Polsce wyraził już szef resortu infrastruktury. – To jest temat, który boli każdego, kto patrzy, jak wyglądają dworce w Polsce. Wiele miejsc jest pustych, oferta jest niedostosowana i nie może być tak, że widzimy jeden mały baner na elewacji dworca, a oferty nie można znaleźć w Internecie. Rozmawiałem o tym z nowym zarządem PKP i będę oczekiwał określonych efektów – mówił w maju w Łodzi Dariusz Klimczak.

Gdańsk Główny (ponownie otwarty latem 2023 roku) oraz Łódź Fabryczna (otwarta zimą 2016 roku) to dwa skrajne przypadki ogromnych problemów ze znalezieniem najemców wolnych powierzchni. Przed pracami budowlanymi były tutaj zarówno kioski, jak i lokale gastronomiczne. Dodajmy, że obydwa dworce znajdują w centrach miast, w dobrych lokalizacjach i przy ważnych ciągach komunikacyjnych. Warunki idealne, co więc mogło pójść nie tak?

Zarządca dworca głównego w Gdańsku dostrzega, że lokale przez ponad rok stały puste. W momencie kiedy dworzec zaczął ponownie przyjmować podróżnych latem ubiegłego roku, ci nie mieli do dyspozycji praktycznie nic. Otwarte były jedynie kasy biletowe i Centrum Obsługi Pasażera PKP Intercity oraz placówka Poczty Polskiej. Zainstalowano też automaty z napojami i przekąskami. Mówimy jednak nie tylko o przestrzeniach w środku budynku, lecz także o części podziemnej.

Teraz jednak, czyli po ponad roku, PKP S.A. zapewniają, że będzie już tylko lepiej. – W najbliższym czasie zostaną otwarte m.in. kawiarnia, piekarnia, cukiernia, lokal gastronomiczny, sklep typu convenience, punkt z e-papierosami, sklep z upominkami i pamiątkami – wylicza przedstawiciel zarządcy. Tłumaczy, że najemcy rozpoczęli już prace aranżacyjne oraz prowadzą uzgodnienia z konserwatorem zabytków. Nieco ponad 90 proc. powierzchni ma być już wynajęta, a w ofercie pozostały już tylko cztery pomieszczenia.

Historia Łodzi Fabrycznej jest zupełnie inna. W tym przypadku nowy dworzec od otwarcia – prawie dekadę temu – ma już drugiego administratora. Od grudnia 2016 roku była nim spółka Polskie Koleje Państwowe. Od grudnia 2019 jest nim spółka PKP Polskie Linie Kolejowe. Nie zmienia to faktu, że komercjalizacja dostępnych powierzchni wygląda mizernie. Prócz kas biletowych, punktu InfoDworzec oraz Biura Obsługi Klienta Łódzkiej Kolei Aglomeracyjnej jedno pomieszczenie wynajmuje od kilku miesięcy wykonawca tunelu średnicowego w Łodzi. Jest tam punkt informacyjny dotyczący inwestycji. Do drugiego z lokali – z tzw. wyspy – przeniosła się sieciowa kawiarnia.

Proces komercjalizacji dworca Łódź Fabryczna w latach 2019-2023 był wyzwaniem, ale też okazją do nauki i rozwoju. Tak ocenia ostatnie lata obecny zarządca jednego z najnowocześniejszych dworców kolejowych w Polsce. – Ponadto okolice dworca są wciąż w fazie intensywnej zabudowy, w tym budowy dużego osiedla mieszkaniowego w bezpośrednim sąsiedztwie. To znacząco ogranicza atrakcyjność powierzchni na wynajem – zaznacza Magdalena Janus z zespołu prasowego PKP PLK.

Dodatkową kwestią, która ma wpływać negatywnie może być stan surowy lokali, jak tłumaczy PKP PLK. Wiąże się to z większymi kosztami adaptacji lokalu, co dla potencjalnych najemców jest ważnym aspektem przy podejmowaniu decyzji. Być może jest to błąd, który popełniono jeszcze na etapie projektowania przestrzeni łódzkiego obiektu.

Zarządca Łodzi Fabrycznej tłumaczy, że nie czeka całkiem na otwarcie tunelu średnicowego, co ma uczynić ten dworzec przelotowym, a nie czołowym. Przedstawicielka PKP PLK zwraca uwagę, że zmieniło się podejście w samej spółce. – Pod koniec 2022 roku opracowano koncepcję zagospodarowania powierzchni komercyjnych, która zdiagnozowała kluczowe obszary do poprawy. To cenny dokument, który wskazał na potrzebę profesjonalnych ofert, strategii marketingowej czy ewidencji powierzchni wystawienniczych i reklamowych.

Uruchomienie podziemnej linii kolejowej i prognozowane zwiększenie ruchu mają jednak sprawić, że będzie tutaj wygodny punkt przesiadkowy. Sytuacja dotycząca komercjalizacji przestrzeni dworca powinna się poprawić – co nieprzerwanie słyszymy od kolejarzy – na początku 20 roku.

Czy Olsztyn Główny i Warszawa Zachodnia mają już najemców?

W przypadku Łodzi i Gdańska mówimy o już działających obiektach, jednak są takie miejsca na kolejowej mapie Polski, gdzie powstają całkowicie nowe budynki do obsługi pasażerów. Główny dworzec w stolicy Warmii i Mazur jest już na ukończeniu. Jego otwarcie ma nastąpić na przełomie 2024 i 2025 roku (inwestycja ma ponadroczne opóźnienie). Spółka PKP wylicza, że w gronie najemców są już: Straż Ochrony Kolei, WARS, PKP Polskie Linie Kolejowe, TK Telekom oraz przewoźnicy – PKP Intercity i POLREGIO.

– Będą także najemcy komercyjni prowadzący lokale gastronomiczne, punkty handlowe i usługowe, a także skrytki bagażowe czy automaty z napojami i przekąskami. Planujemy, że w momencie otwarcia dworca wszystkie lokale komercyjne będą wynajęte – zapewnia Michał Stilger.

Nowa część Warszawy Zachodniej, czyli m.in. hala dworcowa od ulicy Tunelowej wraz z powiększonym przejściem podziemnym, ma być gotowa do połowy 2025 roku. To kolejny termin, bo inwestycja jest mocno opóźniona. W PKP PLK słyszymy, że do wynajęcia jest 30 lokali z przeznaczeniem na kawiarnie, drogerie, salon prasowy, sklepy spożywcze czy restauracje.

– W związku z tym, że obiekt oraz spółka nie były przygotowane do działalności handlowo usługowej, proces komercjalizacji i przystosowania obiektu do obowiązujących na rynku standardów rozpoczął się dopiero od połowy tego roku, po zmianie zarządu – tłumaczy Magdalena Janus.

Przedstawicielka zarządcy dodaje jednak, że procedura przetargowa na wynajem lokali rozpocznie się na początku IV kwartału tego roku. Oferta ma być skierowana nie tylko do pasażerów, lecz także do okolicznych mieszkańców.

Zarządcy: Proces komercjalizacji to wyzwanie

Co ciekawe, sporo ofert lokalowych jest w tzw. Innowacyjnych Dworcach Systemowych. Pasażerowie znajdą je m.in. w Kraśniku, Rogowie, Kaniach, Zwierzyniu, Miliku, Chrzęstnych, Kornelinie czy Garwolinie. IDS-y to nowoczesne i niewielkie budynki, wyposażone w energooszczędne oświetlenie, systemy ponownego wykorzystania deszczówki czy panele fotowoltaiczne. Te większe posiadają zamkniętą poczekalnię, niekiedy z kasą biletową, oraz osobne pomieszczenie handlowo-usługowe.

Właśnie te pomieszczenia, których powierzchnia nie przekracza 16 metrów kwadratowych, nadal czekają na swoich najemców. Widać, że nawet w przypadku lokali niebędących w stanie surowym są problemy z wynajmem. Niektóre stoją puste od momentu, kiedy dworce systemowe zostały oficjalnie otwarte. Często taka inauguracja przybierała rangę ważnego lokalnego wydarzenia – z udziałem samorządowców czy parlamentarzystów.

Problem niewynajętych lokali dotyczy także w mniejszym lub większym stopniu takich dworców, jak Poznań Główny, Kraków Główny, Katowice czy Warszawa Centralna – chociaż skala jest nieco inna. W korytarzach tego ostatniego szczególnie widać sporo lokali do wynajęcia. PKP S.A. odpowiadają, że ogólny procent zagospodarowania powierzchni tych dworców systematycznie rośnie. Dowiadujemy się, że stan zagospodarowania jest następujący: Poznań Główny – 95 proc., Kraków Główny – 89 proc., Katowice – 79 proc., Warszawa Centralna – 77 proc., jednak po zakończeniu prac adaptacyjnych, jak informują PKP S.A., w najbliższym czasie dworzec w Katowicach będzie miał 88 proc. wynajętej powierzchni, a 93 proc. to wskaźnik dla dworca Kraków Główny.

PKP PLK przyznały wcześniej wprost, że komercjalizacja okazała się wyzwaniem dla spółki. Jednym z dotychczasowych ograniczeń miał być także brak możliwości stosowania elastycznego podejścia do ustalania stawek czynszu za wynajem – słyszymy zaś w Polskich Kolejach Państwowych. To nie pozwoliło często uwzględnić specyfiki lokalnej i możliwości finansowych najemców zainteresowanych danym lokalem, zwłaszcza rozpoczynających działalność na dworcu. Do tego mają dochodzić inne czynniki: aranżacja obiektu w sposób wymuszający przepływ podróżnych obok lokali, brak odpowiednich instalacji niezbędnych do prowadzenia danej działalności, wymogi stawiane przez konserwatorów zabytków w zakresie urządzania wnętrz i brandingu czy ograniczenia prawne, jak na przykład zakaz sprzedaży alkoholu na dworcach przez restauratorów.

Michał Stilger z Polskich Kolei Państwowych zaznacza, że została już przygotowana nowa polityka spółki. Ma ona usprawnić proces negocjowania i zawierania umów najmu. – Upraszczamy procedury, badamy rynek, otwieramy się na nowe koncepty, które dotąd nie funkcjonowały na naszych dworcach, jak na przykład Żabka Nano na dworcu Gdynia Główna. Wspieramy też najemców w pozyskiwaniu wymaganych zgód, licencji czy koncesji.

Jednym z powodów opustoszałych dworców – chociaż w ostatnich latach słyszeliśmy to wytłumaczenie setki razy – miała być też pandemia COVID-19. W tym czasie wypowiedzianych lub nieprzedłużonych umów PKP S.A. miały około sześciuset.

Ekspert: Pandemia, wojna w Ukrainie i inflacja bez wpływu na komercjalizację

Zapytaliśmy eksperta, jakie są głównie czynniki, które powinny być brane pod uwagę w przypadku komercjalizacji powierzchni. Dworzec kolejowy, prócz wielkości danego budynku i sposobu działań marketingowych, nie różni się znacząco pod tym względem od galerii czy parków handlowych.

– Podstawowym kryterium przy komercjalizacji powierzchni handlowych jest nie tylko ich lokalizacja, lecz także ekspozycja, czyli widoczność, oraz bliskość potoków przemieszczających się ludzi – tłumaczy Marcin Nosiński, ekspert Business Centre Club ds. nieruchomości.

Dodaje, że przy samym przemieszczaniu się osób ważne są też szczegóły. – Chodzi o to, czy w danym miejscu są odbiorcy usług, które mają być oferowane w danych przestrzeniach, jak również to, czy w innym, nieodległym miejscu znajdziemy lepszą alternatywę.

Między innymi samorządowcy i przedstawiciele branży budowlanej tłumaczyli niektóre problemy pandemią COVID-19, rozpoczętą dwa lata temu wojną w Ukrainie lub inflacją. W takim razie może te czynniki mają jakikolwiek wpływ na kwestię wynajmu powierzchni na dworcach?

– Nie wydaje mi się, aby wspomniane czynniki miały istotne znaczenie w tym wypadku – mówi Marcin Nosiński. Ekspert nie pozostawia wątpliwości; zauważa jednocześnie, że niektóre lokalizacje pod tym kątem radzą sobie świetnie, a inne gorzej.