Program „Mieszkanie+” powoli nabiera tempa, jednak droga do rozpoczęcia inwestycji na terenach pokolejowych jest daleka – mówi członek zarządu spółki BGK Nieruchomości Grzegorz Muszyński. Realizatorzy programu czekają na zmiany w prawie, które umożliwią m.in. przekazywanie terenów kolejowych BGKN z pominięciem przetargów. Pod koniec roku natomiast inwestycje mają już trwać na kilkudziesięciu działkach, przekazanych do spółek celowych przez samorządy lokalne i inwestorów prywatnych.
Jak przebiega obecnie współpraca między BGK Nieruchomości a PKP SA? Wszystkie dokumenty zostały podpisane jeszcze przez poprzedni zarząd – czy zmiany kadrowe wpłynęły na wzajemne relacje oraz tempo realizacji prac?
Relacje z PKP są bardzo dobre. Kluczowe jest jednak otoczenie prawne. Czekamy na zmianę obowiązujących przepisów, która umożliwi wnoszenie gruntów kolejowych do tzw. banków ziemi lub tworzenie spółek celowych do realizacji inwestycji, np. w ramach programu Mieszkanie Plus. Obecna ustawa, co do zasady, ogranicza lub wręcz uniemożliwia PKP wchodzenie w takie inicjatywy. Wszelkie grunty muszą być sprzedawane w drodze przetargu i to w ramach dość skomplikowanej prawnej układanki. Dopóki nie będzie zmiany przepisów, nic poza analizami w tej przestrzeni się nie wydarzy.
Czy nie da się przeprowadzić tego poprzez spółkę XCity?
Obecnie jest to prawnie niemożliwe. Wiemy, że Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa prowadzi prace nad zmianą ustawy. Zgłaszaliśmy w tej sprawie postulaty i sugestie. Jesteśmy przekonani, że wszystko idzie w dobrym kierunku.
Jaką rolę w programie Mieszkanie Plus mają do odegrania grunty, które może wnieść PKP?
PKP jest partnerem zauważalnym, ale nie dominującym. Dominantą w całym programie są jednostki samorządu terytorialnego, przede wszystkim miasta. Te z nich, które są zainteresowane wybudowaniem u nich Mieszkania Plus, wchodzą z nami w spółki celowe (SPV) mające prowadzić budowę w konkretnej lokalizacji. Współpracujemy też z inwestorami prywatnymi. Kolej natomiast ma w kilku miastach lokalizacje znakomite z punktu widzenia celów programu, dobrze skomunikowane, choć położone poza ścisłym centrum grunty, co będzie miało znaczenie dla stawki czynszu.
Jakie lokalizacje są dla BGKN najbardziej interesujące? Jak będzie mierzona ich przydatność dla potrzeb programu?
Pierwsza z analizowanych zmiennych to dostępność komunikacyjna. Działki muszą być skomunikowane transportem publicznym. Naszym celem nie jest zdobywanie terenów w centrach miast, chyba że w małych miejscowościach.
Pojawiły się zarzuty, że chęć maksymalnego obniżenia stawki najmu może doprowadzić do wzmocnienia niekorzystnego procesu rozlewania się miast…
Nie wchodzimy w lokalizacje daleko na obrzeżach. Ziemia byłaby wtedy co prawda tańsza, jednak zostałoby to zrównoważone przez braki infrastruktury, którą należałoby wybudować. Wprawdzie wodociąg, gazociąg i sieć energetyczną można by dociągnąć niemal wszędzie, doprowadzenie kanalizacji daleko za miasto byłoby już jednak poważną inwestycją. Dlatego grunty, których poszukujemy, muszą być uzbrojone lub mieć możliwość doprowadzenia mediów z niedalekiej odległości, tak by nie podrożyło to w sposób istotny całej inwestycji.
Prezes Mirosław Barszcz na Europejskim Kongresie Gospodarczym w Katowicach mówił, że w ciągu ostatniego roku jego optymizm znacząco osłabł. Jak stwierdził, projekty kiedyś powstaną, ale nie w ciągu najbliższych 5 lat. Jakie problemy się za tym kryją, jeśli chodzi o tereny kolejowe, takie jak poznańskie Wolne Tory lub warszawskie Odolany?
Chodzi właśnie o oczekiwanie na zmianę prawa. Poza tym, co do Wolnych Torów, do zabudowania mieszkaniami nadają się raczej obrzeża tego terenu. To znakomity grunt niemal w centrum Poznania. Musi tam jednak powstać dobry master plan, który stworzy właściwy miks funkcji mieszkaniowych, handlowych i biurowych. Jeśli chodzi o Odolany – w perspektywie widać możliwość znakomitego skomunikowania z centrum przy wykorzystaniu układu torowego. Jest tam miejsce i na mieszkania, i na handel, i na usługi, i na biznes. Istnieje jednak problem z uzbrojeniem – chodzi między innymi o ścieki komunalne. Również układ drogowy musi dopiero powstać, co również wymaga długotrwałej procedury przygotowania, uzgodnień z władzami miasta oraz konkursów urbanistycznych i architektonicznych.
Przypomnijmy, że tereny kolejowe przez lata były wyłączone z jakichkolwiek prac planistycznych…
To prawda. Nikt nie planował budowy tam infrastruktury drogowej ani uzbrojenia koniecznego dla budynków użyteczności publicznej.
Czy BGKN będzie angażował się w samą procedurę planowania?
Mamy kilka lokalizacji w Polsce, w których niebawem, po wakacjach, będziemy wchodzili w ten etap. Będziemy ogłaszali konkursy urbanistyczne dla dużych, kilkudziesięciohektarowych obszarów. Nawet gdy dany teren jest objęty planem zagospodarowania, do ustalenia pozostaje chociażby kształt sieci drogowej. Oczywiście, bezpośrednim realizatorem będą spółki celowe. Nie będziemy jednak robić niczego wbrew woli władz miast.
Zależy nam na tym, by powstały osiedla dobrej jakości, na których ludziom będzie się po prostu dobrze mieszkało. W tym celu będziemy zwracali uwagę na przestrzeń publiczną. Na wielu świetnie
zaplanowanych osiedlach z międzywojnia mieszkania nie są wielkie, a ludzie mieszkają tam i są zadowoleni.
Co będzie z konkursami architektonicznymi?
W toku jest konkurs, który planujemy rozstrzygnąć 12 września. Będzie on dotyczył rozmieszczenia mieszkań w budynkach i optymalizacja powierzchni. Jego wyniki znajdą potem zastosowanie w całej Polsce. Zewnętrzny wygląd budynków będzie jednak uwzględniał w każdym przypadku cechy lokalne. Nie chcemy, by budynki stawiane w Szczecinie i w Przemyślu były identyczne. Liczymy na to, że architekci zauważą różnice i zaproponują odpowiednie stylizacje.
Konkurs architektoniczny pokaże zatem, jak mają wyglądać budynki, a na etapie urbanistycznym zostaną określone miejsca ich wybudowania. Potem na końcowym etapie realizacji nastąpi dostosowanie do warunków lokalnych. Dopiero wyniki konkursu architektonicznego i urbanistycznego dadzą logiczną całość.
Czy założenia urbanistyczne są wspólne dla wszystkich projektów?
Nie. Co do zasady, to lokalni włodarze zdecydują o tym, jak chcą widzieć swoją gminę. Nie narzucamy też skali inwestycji. Zawsze zapraszamy do komisji konkursowej przedstawicieli lokalnego samorządu.
O nowym programie mieszkaniowym i zaangażowaniu w jego realizację spółek kolejowych będziemy rozmawiać w poniedziałek na Kongresie Infrastruktury Polskiej podczas debaty pt. „Porozmawiajmy o programie Mieszkanie Plus”
Zapisz się do newslettera:
